Chiesa, immobili e città “sostenibile”

Lo scandalo immobiliare della Fundación Fusara, legata all’arcidiocesi di Madrid, mette in luce le derive speculative della Chiesa cattolica e il loro ruolo nella trasformazione del tessuto urbano. Affronta il tema Federica Marzioni sul numero 1/2026 di Nessun Dogma. Per leggere la rivista associati all’Uaar, abbonati oppure acquistala in formato digitale.

Madrid ama presentarsi come un laboratorio europeo di sostenibilità, innovazione, efficienza e inclusione urbana. Piani verdi, transizione ecologica, accessibilità del centro storico e riqualificazione delle periferie: il racconto ufficiale è quello di una capitale moderna, socialmente avanzata, accogliente e sicura. Una città, almeno nelle intenzioni, davvero per tutti. Dietro questa narrazione rassicurante si nasconde però una contraddizione profonda. Un’analisi delle dinamiche immobiliari mostra come poteri storici, opachi e sottratti al controllo democratico continuino a incidere in modo determinante sulla forma urbana e sul diritto all’abitare.

Il caso della Fundación de Santamarca y de San Ramón y San Antonio – nota come Fusara – è emblematico. L’ente nasce dall’unificazione di antiche fondazioni caritative, attive già tra il XIX e l’inizio del XX secolo. La loro missione originaria era esplicitamente assistenziale: garantire alloggio e sostegno a studenti poveri, donne sole e famiglie in condizioni di vulnerabilità economica, svolgendo una funzione para-sociale in un contesto privo di politiche sociali strutturate.

Le donazioni private e i lasciti testamentari che costituirono il nucleo originario del patrimonio di Fusara erano vincolati in modo chiaro: i beni non dovevano essere alienati per fini speculativi, ma mantenuti come risorsa stabile a servizio della collettività, in un’epoca in cui gli immobili non erano ancora considerati asset finanziari bensì strumenti di welfare urbano, pensati per garantire stabilità abitativa nel cuore della capitale.

Nel corso del novecento, come avvenuto per molte istituzioni assistenziali in Spagna, Fusara venne progressivamente posta sotto la tutela dell’arcivescovado di Madrid. Questo passaggio fu giustificato come garanzia di continuità morale, consolidamento amministrativo e fedeltà agli atti fondativi ma segnò anche l’inizio di una trasformazione profonda del modello di governance dell’ente.

Oggi Fusara è al centro di un’indagine giudiziaria. Nel 2019, quattordici edifici situati in zone centrali di Madrid sono stati venduti al fondo privato Tapiamar per circa 74 milioni di euro, una cifra giudicata da numerosi osservatori molto inferiore al valore reale di mercato. Le conseguenze sono state immediate: oltre duecento famiglie si trovano da allora esposte a sfratti, aumenti dei canoni e alla perdita della propria abitazione, dopo che un patrimonio nato per fini sociali è stato trasformato, senza reali contropartite, in leva speculativa.

La vicenda non può essere liquidata come un semplice errore di gestione. Rivela un nodo strutturale: il ruolo degli enti religiosi come attori urbani, capaci di influenzare il modello di città e il diritto all’abitare senza essere sottoposti a un effettivo controllo democratico. Il caso Fusara supera l’ambito penale e assume una dimensione politica, urbanistica e, soprattutto, laica. L’arcivescovado di Madrid non è un soggetto esterno alla fondazione. Non gestisce direttamente gli immobili, ma ne controlla l’architettura del potere.

Fusara è canonicamente legata all’arcivescovado, che nomina, convalida e supervisiona il suo organo di governo, il patronato. È questo organo ad approvare le vendite, definire le strategie patrimoniali e sottoscrivere gli accordi. L’autonomia della fondazione risulta quindi puramente formale: le decisioni maturano all’interno di un quadro politico dettato dall’autorità ecclesiastica, mentre la stessa nozione di vulnerabilità viene filtrata da una prospettiva morale di tipo paternalistico.

Durante le indagini giudiziarie, la strategia difensiva è stata lineare: spostare la responsabilità su ex dirigenti, consulenti e intermediari, presentando la fondazione come vittima di una gestione precedente. Questa ricostruzione appare però fragile. Quei dirigenti operavano con una legittimazione istituzionale precisa, all’interno di una governance controllata dalla Chiesa. Nessuna operazione immobiliare di tale portata sarebbe sembrata plausibile senza una copertura politica interna.

La conferma arriva con l’accordo extragiudiziale raggiunto tra il 2024 e il 2025 con Tapiamar, approvato da un patronato ormai ricomposto con una netta prevalenza di rappresentanti ecclesiastici. È di fatto l’arcivescovado a decidere quando negoziare e quando chiudere il conflitto, privilegiando la stabilità patrimoniale e reputazionale rispetto al danno sociale. Gli edifici restano privatizzati e il diritto all’abitare continua a essere compromesso.

Qui emerge un problema più ampio, se si considera il controllo di scuole, residenze e immobili strategici da parte di un soggetto che non ha l’obbligo di rispondere ai cittadini, agli inquilini o alle istituzioni locali. L’arcivescovado non viene chiamato direttamente a rispondere in virtù del disegno giuridico delle fondazioni, che funge da schermo all’autorità religiosa. Il controllo è strutturale ma indiretto e consente di concentrare la responsabilità penale sui livelli tecnici, lasciando intatto il vertice decisionale. Chi orienta strategicamente le scelte resta fuori dal processo.

La giustizia ha recentemente confermato l’esistenza di indizi di reato nei confronti di diversi soggetti coinvolti nella transazione, aprendo la strada al processo penale, ma ha escluso la fondazione come soggetto indagato (dicembre 2025). Ancora una volta, la struttura ecclesiastica resta sullo sfondo, intoccabile.

Il caso Fusara rivela così un’anomalia democratica profonda. Non può esistere una città realmente sostenibile se una parte significativa del patrimonio urbano è governata da poteri religiosi non eletti e non sottoposti a regole di trasparenza comparabili a quelle pubbliche. La sostenibilità non è solo verde o tecnologica: è giustizia sociale, equità territoriale, stabilità abitativa.

Una città sostenibile si fonda su trasparenza decisionale, responsabilità pubblica, tutela dei gruppi vulnerabili e gestione non speculativa del patrimonio collettivo. La governance ecclesiastica di Fusara contraddice questi principi sotto ogni profilo: opacità delle decisioni e delle valutazioni immobiliari, assenza di accountability pubblica, precarizzazione di oltre duecento famiglie, uso speculativo del patrimonio. Fusara non è soltanto uno scandalo gestionale, è un sintomo. Mostra come il potere ecclesiastico possa agire da protagonista occulto nella trasformazione della città, orientando flussi immobiliari senza rendere conto all’amministrazione e alla collettività.

Il caso di Madrid non è un’eccezione, ma l’espressione più visibile di una dinamica diffusa nelle principali città spagnole. In contesti diversi, secondo logiche ricorrenti, la chiesa cattolica continua a esercitare un ruolo determinante nella gestione del patrimonio urbano senza essere sottoposta a un controllo effettivo. A Barcellona, fondazioni e ordini religiosi hanno progressivamente dismesso o riconvertito immobili storicamente destinati a funzioni sociali, soprattutto nei quartieri centrali e più esposti alla pressione immobiliare.

Ex edifici assistenziali e residenze religiose sono entrati nel mercato privato, alimentando processi di gentrificazione in una città che, paradossalmente, si propone come modello di urbanismo progressista. Anche qui, la proprietà ecclesiastica ha rappresentato una zona franca rispetto ai vincoli sociali imposti ad altri attori. A Valencia il processo è stato meno conflittuale, però non meno significativo: numerosi immobili appartenenti a ordini religiosi – ex collegi, residenze, strutture caritative – sono stati venduti o rifunzionalizzati secondo logiche di mercato, senza adeguate contropartite sociali.

In una città segnata dall’aumento degli affitti e dalla riduzione dell’offerta abitativa accessibile, il patrimonio ecclesiastico ha seguito la traiettoria della rendita, non quella della tutela dei soggetti più vulnerabili. A Siviglia e in altre realtà andaluse, infine, il peso storico della Chiesa si traduce in un controllo esteso degli immobili nei centri storici. Qui la questione si intreccia con la turistificazione: edifici religiosi o fondazioni collegate sono stati affittati o ceduti a operatori privati, contribuendo all’espulsione dei residenti e alla trasformazione dei quartieri in spazi a vocazione commerciale e turistica.

Ancora una volta, l’autorità ecclesiastica agisce come grande proprietario urbano senza rispondere dell’impatto sociale delle proprie decisioni. Ciò che accomuna Madrid, Barcellona, Valencia e Siviglia non è solo la presenza della Chiesa come soggetto patrimoniale, ma il meccanismo attraverso cui questo potere viene esercitato: fondazioni formalmente civili, governance controllate dalla gerarchia ecclesiastica, in un sistema che consente di orientare la trasformazione urbana restando al riparo dal conflitto politico e dalla responsabilità diretta.

Madrid, con la sua retorica verde e i suoi conflitti abitativi, ne rappresenta oggi il paradigma più eloquente.

Federica Marzioni

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